Статья 147. Правление товарищества собственников жилья 1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;2) контроль за своевременным внесением членами

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья 1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления,

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья 1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.2. Средства

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья 1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ

§ 4 Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива Прекращение деятельности и коммерческих, и некоммерческих организаций регулируется ГК РФ и специальными законами, посвященными отдельным организационно-правовым формам юридических лиц.

Глава 12 Товарищества собственников жилья

§ 4 Прекращение деятельности товарищества собственников жилья Аналогично прекращению деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов для прекращения деятельности товариществ собственников жилья ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (140 и 141). Это означает, что

Товарищества собственников жилья Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.Товарищество собственников жилья является

Средства и имущество товарищества собственников жилья Средства товарищества собственников жилья состоят из платежей членов ТСЖ, хозяйственных доходов ТСЖ, государственных субсидий (если они есть) и других поступлений.ТСЖ может создавать специальные денежные фонды,

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья Вот какие виды хозяйственной деятельности допустимы для ТСЖ:1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;2) строительство дополнительных объектов общего

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

ТСЖ или Товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир для самостоятельного управления общим имуществом.

Эта организация осуществляет свою деятельность с помощью органов управления и собрания участников.

При необходимости ТСЖ может привлекать посторонние организации , например, УК. Чаще всего для обеспечения жильцов дома коммунальными услугами.

Определение термина «Жилищно-строительный кооператив»

ЖСК или Жилищно-строительный кооператив – это организация, целью которой является строительство, ремонт или реконструкция многоквартирного дома. Участники ЖСК объединяют свои финансовые ресурсы с помощью ежемесячных взносов и используют их для достижения поставленной задачи.

Членами объединения могут быть как физические, так и юридические лица. Все они в итоге становятся полноправными хозяевами жилья пропорционально внесенным средствам.

С тем, что такое ТСЖ и ЖСК мы разобрались, далее поговорим об отличиях между этими двумя структурами.

Чем отличается ЖСК от ТСЖ?

Главное отличие ТСЖ от ЖСК заключается в цели их создания.

ТСЖ создается исключительно для управления многоквартирным домом, тогда как первоочередной задачей ЖСК являются строительные работы.

Тем не менее, после того, как здание сдается в эксплуатацию, ЖСК может продолжать свою деятельность, контролируя его содержание. Нередко после выполнения своей задачи для управления МКД кооператив реорганизовывается в ТСЖ.

Учет

Эти юридические лица являются некоммерческими организациями, которые не получают прибыли от своей деятельности.

Они могут использовать общее имущество для получения определенного дохода, но тратить его разрешено только на нужды жильцов дома. Также под доходом товарищества и кооператива подразумевают членские взносы участников.

ТСЖ и ЖСК обязаны вести бухгалтерский учет. Главной задачей бухгалтера организации является составление планов, формирование бюджета и отчетная деятельность. На финансовую политику товарищества влияет доходно-расходная смета.

Особенно детально бухгалтер должен расписывать расходную часть, указывая:

В ЖСК к расходам добавляются траты на строительные работы.

Также бухгалтер организации обязан выбрать систему налогообложения, ОСНО ли УСН.

Чаще всего используется УСН, так как это позволяет получить налоговые льготы.

Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК

Подобные организации обязаны предоставлять жильцам МКД необходимую информацию, даже если они не являются их членами. Перечень этих сведений содержится в ПП №713 .

Если юридическое лицо, которым является ТСЖ или ЖСК, отказывает в доступе к информации, его могут привлечь к административной ответственности.

Организация, управляющая МКД, обязана предоставлять следующую информацию:

• общие сведения об объединении;
• цель своей деятельности;
• условия предоставления и цены различных услуг;
• тарифы ЖКХ.

Для получения информации заинтересованному лицу необходимо составить официальный запрос. В нем обязательно должны быть следующие пункты:

Документ можно передать лично или отправить заказным письмом. Если организация отказывает в раскрытии информации, заинтересованной лицо имеет право обратиться в жилинспекцию.

Основные различия между ЖСК и ТСЖ

Таблица отличий ТСЖ от ЖСК:

Еще одним весомым отличием является УК ТСЖ И ЖСК. Как видите, обе структуры имеют плюсы и минусы, поэтому довольно сложно однозначно ответить на вопрос: «Что лучше ЖСК или ТСЖ?».

Воровство

Участие в таком объединении не гарантирует участникам, что его руководство не будет использовать свое положение для личного обогащения.

Несмотря на то, что в законодательстве содержится немало норм, с помощью которых можно привлечь мошенников к ответственности, деньги все равно разворовываются .

Итак, как воруют в ТСЖ и ЖСК?

1. Самым распространенным способом мошенничества является сбор дополнительных средств с членов организации . Они якобы идут на строительство или ремонт, а на самом деле оседают в карманах заинтересованных лиц. При любых подозрительных действиях со стороны руководства ЖСК ли ТСЖ следует заказывать аудиторскую проверку.
2. Еще одна стандартная схема незаконного обогащения – оплата вывоза мусора или другой услуги, которую оказывают подрядчики со стороны .

   Был реальный случай, когда бухгалтер ТСЖ ежемесячно перечислял за вывоз мусора 100 тыс. рублей.

   За год сумма достигла более 1 млн. рублей. Ситуацию удалось разрешить лишь тогда, когда тревогу забили собственники жилья. И таких случаев, к сожалению, очень много.

К сведению: жильцам нередко приходится самостоятельно следить за соотношением оплаченных средств и проведенной работой.

При любых подозрениях на недобросовестные действия ТСЖ или ЖСК необходимо обращаться в жилинспекцию или прокуратуру. Помимо этого, участники организации могут самостоятельно сменить председателя. Также в полномочия общего собрания входит ликвидация организации.

ЖСК и ТСЖ отличаются друг от друга, но, по сути, эти объединения направлены на достижение одной цели – улучшение жилищных условий. Просто достигают они этой цели по-разному.

Жилищно-строительный кооператив организуется для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Членами кооператива могут быть граждане и юридические лица, которые объединяют свои имущественные взносы (как правило, денежные средства) для строительства многоквартирного дома. Денежные средства выплачиваются до определенного момента, называемого оплатой пая члена кооператива в полном объеме, который равен сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости помещения, получаемого членом кооператива.

До выплаты членами кооперативов первых взносов жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и иных объектов многоквартирного дома. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ. Однако. В отличие от ТСЖ. В ЖСК доходы, полученные от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Какие еще бывают жилищные кооперативы?

Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы, Жилищные накопительные кооперативы и другие специализированные кооперативы. В качестве способа управления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома, тогда как ЖСК создается для строительства нового жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его членов аналогично ЖСК.

Жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом. Он создается для удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива приобретает вместе с этим обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом.

Что такое управляющая организация?

Управляющая организация – юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домам на основании договора управления.

Управление многоквартирным домам как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.